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  5月19日,北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套(间)销售。多家开发商昨日均表示,“商改住”限制政策应尽快出台。 

  下一步将限制“商改住”项目 

  5月19日,禁售酒店类公寓政策出台后,北京住建委相关负责人透露,下一步还将继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。 

  国贸某大型商业地产项目开发商负责人昨日表示,此前不少非商业地产的开发商在土地市场上进行竞争,转而寻求短期的销售利润,使得专业致力于商业地产开发的企业难以用合理的成本获得开发和经营的机会,也影响了城市功能的健全发展,酒店类公寓禁售政策将改变这种局面。他表示,从这个角度来看,全面限制“商改住”的政策也有必要尽快出台。 

  一位“商改住”项目负责人昨日表示,公司对“商改住”政策非常关注,出于对“商改住”政策限制的担忧,对于商业类的土地会慎重考虑。 

  “以前商业立项的土地本来就不好卖,政策限制后,价格应该会更低了。”北五环某LOFT项目的开发商表示。该开发商同时表示,酒店在一个城市的商业化过程中非常重要,是一个解决部分流动人口居住的必需品,对提升北京的城市化水平也有非常大的作用,“商改住”不限制会带来很多的城市功能问题,因此“商改住”限制政策应尽快出台。 

  禁止销售酒店类公寓影响不大 

  酒店类公寓的判断依据是土地性质,而不是开发商的推广名称,其原立项为酒店,或者原立项为商业的土地申请变更规划为酒店类土地的,可归于酒店类物业,将受到本次禁售政策的影响。 

  中原地产市场总监张大伟介绍,以酒店名义立项的地产项目实质是酒店,其软硬件配套都是按照酒店标准来配置,且纳入酒店行业管理范畴,开发商需要长期经营才能获得利润。 

  张大伟称,在住宅市场火热、租售比悬殊的情况下,开发商开始像卖住宅楼一样将酒店内规划的每套客房公开销售。设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,购买者目的并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租,以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 

  这种分割式产权酒店的销售过程中,开发商为了更好的推广,一般对外宣传为“酒店式公寓”,也有开发商直接称为产权式酒店,一般产权年限是40年。实际上,此类“酒店”土地性质产品在市场中份额很小。 

  据中原地产介绍,目前北京可能只有几个项目为酒店类公寓,因此禁售酒店类公寓的政策影响面很小。 

  概念解释 

  酒店类公寓 即公寓式酒店,2003年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》名词解释部分,第13条明确表示:“公寓式酒店指按公寓式(单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理。”其用地性质为酒店立项。 

  酒店式公寓 《上海市城市规划管理技术规定》第14条表示,“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓,按居住建筑处理。”酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”。其用地性质有可能为商业、办公类立项,也有可能是住宅立项。 

  相关:北京将叫停酒店类公寓贷款 

  本报讯 (记者赵谨 苏曼丽)记者昨日从北京多家银行及北京市银监局了解到,若购房人以分层、分套方式购买5月31日后签订土地出让合同的酒店类公寓将不可能获得按揭贷款。 

  “酒店类公寓不允许出售,以后肯定就不能获得银行贷款。”一位银行人士称。该银行人士表示,此次文件规定的是“在本月31日之后签订土地出让合同的酒店类项目,一律不得分层、分套(间)销售”,这并不影响此前已经获得土地出让合同的酒店类项目,因此近期可能会出现酒店类项目贷款集中办理的情况。 

  据了解,目前商业立项的住房贷款都是按照商业贷款的标准执行,即首付5成以上,基准利率上浮10%,贷款期限为10年。 

  交通银行个人贷款部客户经理介绍,“酒店类公寓”项目不允许销售后,购房人不能从开发商那里获得购房合同,银行也没有办法给其办理商业贷款。 

  中信银行一支行个人贷款中心业务员也表示,若酒店类公寓拿不到建委批准的销售证,购房人根本没法购买,更不用说能不能获得贷款。 

  北京市银监局方面昨日表示,个人申请“酒店类公寓”项目在贷款业务上将来肯定不被允许。 

  释疑:已购酒店类公寓能否买卖? 

  链家地产市场分析师张月表示,已经购买的酒店类公寓都有产权证,业主可以在市场上进行二次交易。张大伟表示,酒店类公寓一般只能适应短暂居住,很多只有卫生间而无厨房等,除投资外,购买者用于居住的用途不大,二手市场的交易量不大。 

  亚豪机构市场部负责人郭毅表示,从目前的趋势来看,限制“商改住”,规范市场和城市发展是一种必然趋势,对于已经购买了酒店类公寓的业主来说,可能意味着机会,但是也会面临着房产税先从商业类物业开始的压力,此类产品在二手市场上是否能有较好的前景,还需要进一步观察。 

  从住宅的角度来看,由于酒类物业改为住宅主要在两类区域:城市中心区和远郊不适合商业运营的区域。对于城市中心区的住宅而言,会因为新项目的限制加大,使得现有二手住宅、公寓项目更加稀缺;而郊区的小户型酒店类公寓的退出,会对总价承受能力较弱的年轻人购房产生一定的压力,选择面减少,转向寻求二手房小户型产品。 

  中广信机构事业一部总经理卞明透露,早在去年十月份,北京的一些此类物业,如中远某项目的二期,怀柔某度假村项目就被相关部门暂停受理了预售的申请,一直在等待政策的出台,从19日政府公布的政策时限来看,这些历史项目将获放行。 

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